利来国际

【旅馆高参】无论是生涯照往事情中，偏向很主要，若是进入误区还不自知那只会越陷越深，关于旅馆治理而言也是云云。那么怎样检测自家的旅馆有没有陷入这些误区，而不小心陷入误区后又应该怎样解决呢？今日分享旅馆高参专栏作家陈新先生对旅馆设计方面的看法。

陈新

旅馆高参专栏作家

利来国际（香港）旅馆治理公司总照料

《走出中国旅馆建设和治理的误区》作者

中国人在事情和生涯中往往存有许多误区，而“只缘身在此山中”的我们往往不觉其误而津津乐道地沿袭着。中国旅馆业也是云云，从毛泽东时代的清一色招待所，到刷新开放后完全照抄洋旅馆的模式，到现在相互生搬硬套地模拟，于是，一家旅馆中的过失，会很快被拷贝到许多旅馆中。大凡要建旅馆的业主，不管是国企照旧私营，他们总会先带着设计师到蓬勃国家和地区的大旅馆“考察”一圈，照相些许，然后嫁接拼集，主座意志加上小我私家偏幸，一幢幢旅馆就这样迅速克隆在众人的眼前，其生命力有多久，只有天知道。

许多旅馆谋划治理者常
；嵯蛞抵魉怠耙荒昕鳌⒍年平、三年盈”、“治理公司是不管折旧的，酒店主要靠物业增值来爆发投资回报”，这种说法是中国旅馆业的悲哀。说究竟，旅馆是个系统工程，就象一部重大机械一样，只有掌握好每个环节，每个链，才华运转正常，才华爆发效益。

以是，首先业主要凭证自身旅馆特点，选择好治理形式，是委托治理、参股治理，照旧承包管理、目的治理、特许谋划
；其次，要找准治理公司或职业司理人，即治理者必需明确整个系统工程
；最后，要让治理者尽早介入整个系统，只管掌握好每个细节。详细说来，旅馆的系统工程包括设计、施工、开业准备和谋划治理四大方面。

 

一、 设计（又称旅馆总体妄想设计）

设计是所有修建的灵魂所在，也是其生命所在，而我们却经常忽略设计的主要性。纵观利来国际政府大楼，设计得大都象个衙门，让人望而生畏，缺少公仆应有的亲和力。医院的设计主要为院方使用者思量，很少顾及病人的感受。近些年稍好的是机场、车站和住宅的设计，亦趋人性化并具鉴赏性。

而旅馆设计的乐成案例是北京的开国饭店，开业十五年便赚回十六个开国饭店，究其缘故原由所在，其饭店的投资者就是位设计师，他在该旅馆的设计上下足了功夫，每一寸土地都使用得恰到利益。

我从事旅馆业28年，前18年随处张扬“治理出效益”，但在快要跨入新世纪的某一天晚上，我突然意识到以前的看法有失偏颇，再去张扬这种古板的理念将会误人子弟。由于我发明“设计出效益”才是准确的思绪，好的设计即是旅馆乐成的一半。

旅馆设计应称为旅馆总体妄想设计，其内容可分七个方面，若按修建时间顺序可分为：选址、形状、修建、机电、室内设计、谋划治理和景观设计。按科学流程顺序可为：选址、室内设计、形状、机电、修建、谋划治理、第二次机电、第二次室内设计、景观设计。

１、 选址

　

记得一位旅馆先进曾论及旅馆有三要素：“第一是所在，第二是所在，第三照旧所在”，由此可见所在关于旅馆的主要性。已往由于蹊径的简陋，通讯的阻碍，交通工具的匮乏，旅馆的地理位置一样平常以繁华市区和著名景区为宜，但现在选择旅馆地点应付与新的涵义。

首先虽然思量其地理位置，是在商业区、政府所在地、大学城，照旧在景物区、住宅区，凭证周围消耗群来确定旅馆的规模层次、功效结构、修建名堂以及形状等。

其次是交通，若旅馆不在闹市区，只要通往旅馆的蹊径宽畅，不堵车，且有几条大道通往，这样的旅馆也会有生意
；若旅馆距汽车站、火车站或机场不远或交通很利便，这都是招徕客人的因素。

最后是停车，现在私人车骤增，来旅馆消耗的客人大都驾车而来，若旅馆没有足够的地下或地面停车。腿司筒豢侠聪模行┛腿松踔敛豢弦馊サ叵峦３担允歉叩嚷霉萦υ谘≈肥彼剂烤】赡芏嗟牡孛嫱３凳笔苹孛嫱５某刀啵箍烧孟月霉萆庑寺。晌淮笙哿恋。

在选址时还要把客人的消耗半径扩展到周围1公里、５公里、50公里和300公里，研究盘算这个半径区域里的潜在消耗工具，这个半径都是客人最多在一天之内可以往返的距离。

高星级旅馆不应选在住民住宅区或中低档消耗区域，别墅型和度假型旅馆不应建在闹市区，而经济型旅馆应选在周围餐饮、娱乐和商业配套较全的闹市区。不管是什么层次的旅馆，不要选在高速公路口、高架桥下或都会的单行道旁。

２、 形状

若地区经济蓬勃，房价高，回报快，一些口岸都会如伊斯坦布尔、上
；蚨某侨缋刮ぜ铀咕涂芍谱髦魈庑突虮砦镄蔚穆霉。好比设计成帆船、金字塔形状，也可把威尼斯水城或苏州周庄截取一段实景复制到整个旅馆的外观中。

但许多表物形的旅馆，由于是异形结构，经常不可用混凝土框架结构，只能接纳部份或全钢结构，修建本钱高，加之钢结构的设计单位凤毛麟角，设计用度自然腾贵，以是一样平常地区不可建上述旅馆，投资大，回报慢，易赔本。一样平常旅馆最幸亏外墙做法、色彩搭配、雨蓬造型、楼顶装饰及泛光照明上多下功夫。

另外，从投资和治理本钱角度思量，不宜建超高层旅馆。近些年来，我国由于经济的突飞猛进，超高层修建纷纷拔地而起，超200米的高楼已属寻常，400多米的高楼亦非有数，但我不赞成一个都会耸立那么多座超高层修建，更不赞成超高层旅馆，由于那样的旅馆是不会康健的。

３、 修建

修建设计俗称土建设计，应在确定了旅馆的功效结构以及所使用的主要装备后才华举行。旅馆修建的外墙不宜用玻璃幕或铝板，只管镌汰大幅玻璃的使用面积，最好接纳点式窗的做法。

墙体宜设计内保温，外贴墙砖或刷氟碳漆、涂料
；若墙体做了外保温，外墙便不宜贴砖。给旅馆外墙穿衣往往是需许多破费的，为镌汰不须要的的投入，建议裙楼部份除底层可思量用干挂花岗岩或铝板外，上部仍可思量贴砖或刷氟碳漆、涂料，由于消耗者大都不会注重旅馆外墙用什么质料，纵然注重，也只会把眼光落在底层上。

旅馆修建要恰到利益地设计荷载及结构，省会都会需按6级防震设计，一样平常地区没有这个要求，以是设计时要注重钢筋的配比，一样平常的旅馆修建思量的荷载过于富余，造成土建本钱的加大。另外，建议少用或不必圆柱，不然也会加大修建和装璜投入。

凭证防火规范，合理设计好每层面积。为最佳使用消防通道和消防电梯，高层旅馆的主楼每层面积以1500m2或3000m2为宜，从治理和谋划角度思量，与主楼面积相匹配的裙楼每层面积应是主楼每层面积的2.4倍，而地下室的每层面积应为主楼每层面积的3倍。与住宅、写字楼等其它修建都差别的是，旅馆需要较多的后台服务区域和足够的停车。ㄒ榇蠓沧雎霉萦猛镜男藿ǖ叵率乙越讲阄。

旅馆修建的层高设计也很有考究，地下室的层高以4.5m为宜，裙楼的层高以4.8m左右为宜，若是高星级旅馆的多功效厅，最好用网架结构，净高5m以上为宜。主楼每层的高度以3.4m为宜，高层修建的转换层以2m以上为宜，便于旅馆作为后勤服务区如办公或仓储使用。

顺便提及的是雨蓬和雨蓬下台阶的高度。为了遮雨和鉴赏效果，雨蓬除要有一定长度外，高度不可太高或太低，若是雨蓬的进深为5m，那么雨蓬的高度以6m为宜
；若雨蓬的进深为7m，那么雨蓬的高度以8m为宜。雨蓬下毗连广场的台阶以未几于6级为宜，台阶高了，客人对旅馆的亲和力就减了，无论是徒步从广场进入旅馆照旧在前坪下车而欲进入旅馆的客人都有不适的感受。

高星级旅馆必需有一定的配套服务项目，这类旅馆必需设计裙楼，供配套功效之用。旅馆的厨房和客房卫生间应作降板处置惩罚。海鲜池、新风机组、冷却塔等应提前思量荷载设计？盏骰俊⒐俊⑾匆路俊⒎⒌缁俊⑴涞绶俊⑾篮蜕乃洹⑺梅康扔υち裘婊。

办公区域、员工餐厅、员工易服室、客栈等放在哪一层合适，能否思量放在地下层？高层旅馆一定要设计意会上下的布草通道。怎样排水排烟，怎样做防水处置惩罚，隔墙用什么质料保温隔音，这些都是修建设计应引起重视的问题。

４、 机电

要害词——系统设计合理，准确选用装备。

简陋地说，机电设计主要在水、电（强弱电）和空调三大板块，现就其重点表述之。

旅馆的水系统应注重的是水的压力平衡，应在屋顶或裙楼顶建冷热水箱，必需有污水处置惩罚，重水处置惩罚系统可视需而设。强电系统应注重的是电的总容量，各地设计院一样平常配的负荷过多，由于旅馆各个区域的功效差别，使用的总量经常是大大低于设计院盘算的负荷，这样就铺张了投资。

泉源：洲际集团

高星级旅馆、电网不蓬勃或电力缺乏地区的旅馆都应设置发电机，其容量要能带客梯、照明、部份负荷的动力和空调，知足谋划基本需求。弱电系统中应注重的是网络和配景音乐系统，做到真正百兆接入，客房网和办公网物理自力，防火墙能包管网络无故障运行。

许多旅馆的配景音乐音量不适，各区域的音质和音量都差别，这就要求设计时能分层或分区域控制
；缟杓浦凶钪饕⑺壮坡霉萘趁娴氖空调，凡空调效果不佳的旅馆，其服务质量就不可知足客人的需求，这样的旅馆是没有什么生命力的。

设计时首先要思量选用什么采暖制冷形式，建议高星级旅馆凌驾6万m2的使用离心机与螺杆机制冷、锅炉采暖形式
；

1-6万m2的使用螺杆机制冷、锅炉采暖形式
；

1 万m2以下的可思量即可采暖、又可制冷的多联机和风冷？榛
；

若天燃气价钱控制在2元／m3左右或外地政府有政策津贴，那么可思量用溴化锂直燃机采暖制冷
；

在冬天温度较低的地区，建议不必空气源热泵空调机组，因其在低温时制热效果差
；旅馆不宜接纳水环热泵机组，因其噪音较大
；

除非外地地下水源富足且地区经济落伍，不然不要使用地源热泵空调机组。

在设计空调负荷时可适当镌汰主机容量，加大风机盘管的风量，若是水系统制冷，还可把冷却塔设计系数加大些，这样可使炎天的冷水出水温度在提高2度左右的情形下，制冷效果稳固，抵达节能之功效。

另外，空调中的新风系统很主要，特殊象餐饮、娱乐、聚会这些客人运动浓密区，客人对空气质量的要求较高，而许多旅馆的新风系统由于设计得不对理，新风量远远达不到要求，著名无实，便降低了旅馆服务层次。除非层高在4m以上，不然，旅馆各区域不宜用顶送风，而应接纳侧送风形式。

机电设计除在系统设计上必需下功夫外，主要尚有两点，其一是设置，建议旅馆里的电梯要有到站、司机功效，要配层显，配双面控制板
；其二是装置质量，许多业主往往诉苦电梯质量，着实大都是装置造成的，以是我们在选购电梯的同时，必需选择好装置步队，特殊是装置电梯的历程中派专人跟踪。

选择锅炉，不管是常压照旧蒸汽锅炉，只管选择卧式，不要选择立式。不管选择什么样的洗衣房装备，在设计洗衣房时都要思量室内温度控制在37℃左右，那么设计时要注重纷嫦犬流向、热管保温、室内透风、大烫机加罩抽热，这样不但有利于延伸装备的使用寿命，也能改善洗衣情形从而稳固洗衣房员工。旅馆总机无需程控交流机，虚拟网现已完全知足旅馆治理需求。

排电扇要选择电机噪音小的，装置位置要巧妙，虽然，客房卫生间可用集中排风方法。一样平常旅馆喜用液晶显示空调开关，但我建议客房宜用机械式空调开关，因其利便使用，故障率低。强弱电面板要有中英文刻字，开关面板声音要柔和。要因使用区域差别合理选用不锈钢管、铜管、铸铁管、镀锌管、塑料复合管、塑料管，同理选用不锈钢阀、铜阀、铸钢阀、铸铁阀。这类质料繁杂，怎样选择玄妙许多，不可在此逐一赘述。

５、 室内设计

已往所说的装璜设计提法不科学，由于这块的设计师不但仅要思量怎样给旅馆穿衣服，还要思量旅馆的功效结构、通道、服务流程、客人心理等诸多因素，仅仅明确美学和修建学知识的设计师是万万不可为旅馆做室内设计的，以是高星级旅馆不宜请装璜公司的设计师来完成室内设计的重任。

我经常给室内设计师三个原则：就汤下面
；看菜用饭
；内外有别。详细说来，许多旅馆在确定其修建用途、请室内设计师操刀时，整个修建已经完成，这时的室内设计师就必需只管顺着原来的结构设计，阻止过多的敲砸更改，特殊是结构上的更改，此谓“就汤下面”。

业主有几多钱，会投入几多到装修工程上，是设计师必需清晰的，不然，设计得悦目，但业主无钱实验，也是废纸一堆，以是设计师应该提供应业主一份较量准确的装修预算，这叫“看菜用饭”。

有许多旅馆客用区装修豪华，后台服务区也装修得十分气派，好比消防楼梯都用石材铺地，不锈钢做扶手，这大可不必，设计师应把资金花在刀刃上，这叫“内外有别”。

旅馆按客源可分商务型旅馆，聚会型旅馆，度假型旅馆，设计师应针对差别客源的旅馆运用差别的设计手段和头脑来完成目的。旅馆按层次可简约分成高星级旅馆和时尚型旅馆，设计师应针对层次的差别准确地制订预算，在用材和工艺上划分看待。

这里要多说一句的是，随着时代的生长，《旅游饭店星级的划分与标准》中的一星至三星的旅馆已毫无评定价值，它们可以与现有的经济型旅馆一齐合并为时尚型旅馆，凭证地区配套和客源情形，可在客房、西餐厅这两个必备项目外，选择增设诸如洗。懔疲廊菝婪ⅲ琄TV等项目，房价也可视投资巨细、地区房价及淡旺季来调解。剩下的高星级旅馆就是现在的四星、五星和白金五星级旅馆。

前面说过，室内设计应在修建设计之前，确定了旅馆的规格、客源和层次后，就可以确定其功效结构，就能给土建定框。旅馆宜建条状形，不宜建异形、正方形、菱形、多角形、圆形、椭圆形，由于条状形的旅馆最易爆发效益。

设计师还应合理妄想客房、公共区域（前厅、餐厅、娱乐、健身等服务项目）及后台支持区域的比例，高星级旅馆的准确配比是客房：公共区域：后台支持区=0.5：0.25：0.25。

泉源：洲际集团

设计师还应站在业主投资的角度思量室内设计，好比设计气概，建议一样平常旅馆以现代主义气概为主，适当辅以后现代主义气概，不要容易接纳欧式气概。设计师要在用材的巧妙而不是用材的豪华高等上做文章，要在色彩的协调搭配、形式的变异上下功夫。

再说客房设计，地毯纷歧定选择绒较高的，着重选好地胶垫，不但让客人踩上去以为有层次，需换地毯时也不必换地胶垫，节约刷新用度。入户门不宜用实木门，可用实芯夹板门，只要注重双面质料对称就不会变形
；建议入户门做隔音条，但最好不装闭门器。

选择窗帘不要追求面料的高等，设计师应主要思量其遮光度是否好，窗帘轨拉起来是否轻盈。卫生间墙、地面纷歧定铺贴石材，可选用仿石材的磁砖一样抵达效果。洗面台可用颜色清雅的人造石，取代腾贵的自然大理石。

６、谋划治理设计

设计师大都注重视觉效果，不大思量治理本钱，以是建议设计师在有履历的旅馆治理者指导下，随处为谋划和治理着想，这样设计出的旅馆就会有兴旺的生命力。好比木线条、石材线条等种种类型的线条要少做或不做，因其投资大，做工耗时，治理本钱加大。

旅馆的入口必需接纳旋转门，有条件的只管接纳直径4.2m以上的两翼自动旋转门，资金缺乏的也要用半自动或手推的直径为3.6m的旋转门。大堂共享空间二楼以上的部份必需封堵，不然大堂的空调效果欠好，影响对客服务质量。

大堂不宜多开门，只管少开或不开后门，由于门多了难以治理，且影响空调效果。前厅的接待总台宜用坐式，对客人和员工都更显人性化。外来宾源较少的旅馆，不可把大堂吧设计成酒吧，而应设计成茶吧气氛，要让客人坐得。筇冒删捅匦杞幽扇粢若现的半阻遏围饰，大凡完全洞开的大堂吧很少效益好的。

通俗客房可作废落地灯、台灯、壁灯、镜前灯，代之以顶灯，并增添天花吊顶潜在的灯带，增添照度，同时可镌汰投资，镌汰维修，镌汰服务员清洁事情量。地毯选择的花色不宜太淡，便于清洁，为防烟头烫伤而无法织补，地毯可用部份含量的羊毛与尼龙或绦纶混纺。

标准房家具可凭证人体工程学设计成流线型，柜子可以无门，桌子可以不设抽屉，床头柜可以悬挑不落地面，不但镌汰投资，还可缩短查房时间，客人没有丢落工具之虞。通俗单双间少用、不必浴缸。卫生间的底部须做防潮处置惩罚。

壁柜门宜用美国“斯丹利”门做法，用金属边框嵌玻璃镜，既可用作穿衣镜，拉起来恬静静音，门又不会变形，省了维修的懊恼。卫生间可设置配景音乐或电视伴音，让原来客人在卫生间运动时期的寥寂时光变得生动生动起来。

若房间卫生间与卧室间的隔墙接纳透明或是磨砂玻璃，既扩大了卧室的空间感，并且会大大降低造价和治理本钱，特殊是使用透明玻璃隔墙的客房，会给旅馆谋划带来卖点亮点，会爆发意想不到的回报。

设计师要注重客房的隔音效果，客房有三处易爆发串音问题，一是床头柜，只要不必床头控制板就可阻止串音
；二是衣柜，一定要处置惩罚好衣柜背部的隔音
；三是卫生间顶部的隔墙，封不严实的隔墙可用塑料发泡的要领把误差堵实。设计师一定要时刻记。头康脑胍艋岽蟠蠼档涂腿说奶窬捕龋岽蟠蠼档吐霉莸牟愦危霉莸纳突岽蟠蛘劭。

若是都会商务旅馆，设计时可思量单人世多于双人世，面积较宽敞的单人世宜用2m×2m的大床，双人世宜用1.35m×2m的床
＞刍峒岸燃傩吐霉菀⒅毓┩哦泳筒汀⒖突Э岬难缁崽⒕刍崾壹岸喙π纳杓？头康某ざ茸钚铱9m以上，宽度划分为 4.5m（度假旅馆和白金五星）、4.2m（四、五星）、3.9m（时尚旅馆）？头康难籼ㄊ视糜诙燃俾霉荩蓟崧霉莶豢捎。

７、景观（园林）设计：兼论泛光照明设计

旅馆是极具文化特征的修建，有条件的旅馆都应做足景观设计，特殊是度假别墅型旅馆，若掩映在山水花木之中，给客人以吸氧散步观景松懈神经的充？占洌呕怀龆燃傩菹械奶厣。

纵然是都会旅馆，在妄想设计阶段也要留有一点园林空间，让客人在喧闹都会和水泥森林之外触摸着一丝大自然的绿意和清静。若停车面积左支右绌的都会旅馆，则须只管挖掘地面停车面积，其灌木、乔木、花卉、假山、小桥、流水等都要简化，一语道破即可，突出停车主题，由于停车方即是招徕客人的一个主要因素。

与景观设计细密关联的是泛光照明设计。都会修建的泛光照明都喜用洗墙灯，建议旅馆不要用洗墙灯，不象一样平常写字楼、商。霉菘腿舜蠖际峭砑湓诘昴谠硕蛐菹ⅲ辞降仆岣腿舜床皇矢惺。怎样做到破费未几又能抵达照明效果呢？建议楼体使用晚间色彩鲜明的红、绿、黄三种作为照明主要色彩，以勾勒修建轮廓为主（灯光不宜转动），辅以墙体点光源（可中止转动）。

店名的灯光可分三种视觉距离设计，首先是楼顶的店名，可在主要交通能够看到的角度设置楼顶招牌字，用亚克力板质料制作，1-3公里规模的客人可以看到。其次是在旅馆雨蓬之上，用具有玲珑剔透感的塑脂质料做成上下两排（分色即可）中英文店名，供快要进入旅馆或在500m左右之处的客人识别旅馆之用。

另外在大门入口处的旗杆底部石材上或在入口一景观上饰以店名，用地灯反射，供抵达旅馆门口的客人确认旅馆之用。三个条理的店名配以差别色彩的灯光，好比楼顶的招牌字可用红色，雨蓬上的字用红黄两排灯光，入口处的字就用绿色灯光，供差别距离来店消耗的客人辩识。

设计小结

旅馆设计必需找对设计师，由于旅馆修建内容较量重大，以是，旅馆业主必需把设计看成大事来抓，由业主牵头建设一个由旅馆治理者、修建师、机电设计师和室内设计师、财务专家、妄想师组成的设计小组，最好请一家深谙旅馆知识、能从修建一直设计到机电、室内装璜、景观的设计公司，设计整体一气呵成，省去了许多矛盾，少了许多懊恼，镌汰了投资的铺张，节约了设计和施工时间，更主要的是，旅馆的谋划和治理者们就会感应驾轻就熟，旅馆想不赚钱都难。

可是，由于中国现有的学府没有旅馆设计专业，而上述设计又各自进行，最终生产出来的旅馆就会在谋划和治理上泛起致命的问题，而设计师又不必肩负任何责任，业主只能自吞苦果，有的业主由于造了一个旅馆而拖垮了其它企业。

只要找准了设计公司，业主就必需信托他们，设计的图纸不宜多改，特殊是主线不可改。业主审图不要掺杂主座意志，纵然改图也只能从两个方面改，一是投资角度不对适，二是治理角度不对适，这两方面往往是设计师的弱项。

作者简介：陈新先生现任利来国际（香港）旅馆治理公司总照料，兼湖南、四川、江苏等省的旅馆照料。已出书译著和专著18部，在报纸和期刊上揭晓种种文学作品及饭店论文二百余篇，累计出书三百多万字，其中2018年新出书的《走出中国旅馆建设和治理的误区》一书被人民出书社评为十大优异图书。