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旅馆业主:手把手教你怎样推算新开业旅馆未来盈亏?
泉源: | 作者:利来国际旅馆 | 宣布时间: 2018-02-28 | 3066 次浏览 | 分享到:

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【旅馆高参】关于新投资的旅馆,业主们都希望旅馆能够有更高的投资回报率,若是事先就能推算出旅馆未来盈亏,一能让业主对全局有更好的把控,二能给旅馆治理层减轻不少压力,今日分享旅馆高参专栏作家陈新先生关于怎样推算新开业旅馆盈亏的案例,手把手告诉你怎样推算一家旅馆未来的可能性盈亏 。


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陈新

旅馆高参专栏作家

湖南利来国际(香港)旅馆治理公司总照料


经常有业主来找笔者帮其测算即将开业旅馆的盈亏情形,每当笔者看完现场、拿到设计图纸和工程概算时,心里的感受大都是遗憾,由于旅馆即将完工,“生米已煮成熟饭”,财务测算已经流于形式、失去了真正意义 。


准确的流程是,在新旅馆妄想之初,就该请一位具有综合能力的旅馆财务专家对投资项目举行论证和测算,其依据主要是项目的地理位置、交通情形、都会位置、地区消耗习惯和消耗水平、都会旅馆概况、同层次同规模旅馆数目及其营收数据等 。


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虽然,被测算项目的总体妄想图纸是论证和测算的主要资料 。经由财务专家的重复论证和测算,若是新旅馆能在开业首年持平,接下来的几年都能盈利,那么业主就能上旅馆项目,若是新旅馆开业后的几年都不大赚钱,甚至赔本,那么业主尚有投资的信心吗?


话又说回来,纵然经旅馆财务专家测算出的项目危害很大,也不料味着旅馆项目不可继续举行,由于业主可以召集设计师和旅馆治理专家一起认真钻研财务专家给出的论证测算,找出亏损的缘故原由,再对设计的图纸举行调解,好比调解项目规模、旅馆层次、修建结构、功效结构等,然后将调解后的图纸和工程预算交给财务专家举行二次测算,其间的事情要耐心务实,直到把旅馆项目的投资计划修正到能够包管赚钱为止 。


新旅馆的财务测算一样平常以开业后五年时间为限,为了通俗易懂地向读者转达测算技巧,笔者举出一个测算案例 。这是一家拥有300间客房的四星级旅馆,修建面积3.3万M?,餐饮服务设施有:零点餐厅、宴会包间、多功效厅、咖啡厅、大堂吧;娱乐休闲服务项目有:KTV包间、足浴推拿、美容美发;健身项目有:桌球、乒乓球;尚有聚会设施等 。现就该旅馆的首年谋划情形测算如下:



1    营业收入展望   

1客房收入展望

团队入住率在9%,平均房价300元/间天;聚会入住率在15%,平均房价400元/间天;商务散客入住率在51%,平均房价430元/间天 。预计整年客房收入为:

〔(300×9%)+(400×15%)+(430×51%)〕×300×365=3353.985万元


2餐饮收入展望

零点餐厅:餐位数为300个,按二餐测算,人均消耗水平为65元,餐厅使用率为45%,预计整年零点餐厅收入为:300×2×65×45%×365=640.575万元 。


宴会包间:共计30间,餐位数约为380个,按二餐盘算,人均消耗水平为100元,包间使用率为60%,预计整年宴会包间收入为:380×2×100×60%×365=1664.4万元 。


多功效厅:餐位数约为300个,人均消耗水平为80元,餐厅使用率为35%,预计整年多功效厅收入为:300×80×35%×365=306.6万元 。


咖啡厅:餐位数120个,人均消耗88元,按二餐盘算(早餐不计,对外开中晚自助餐),餐厅使用率为30%,预计整年咖啡厅收入为:120×2×88×30%×365=231.264万元 。


大堂吧:餐位数96个,人均消耗30元,餐厅使用率为170%,预计整年大堂吧收入为96×30×170%×365=178.704万元 。


聚会室:多功效厅1个,每周使用率按1.5次盘算,每次消耗额为1万元,预计整年多功效厅聚会收入为1.5×1×54=81万元;中聚会室2个,使用率为30%,平均每场次消耗额为2000元,预计整年中聚会室收入为2×2000×30%×365=43.8万元;小聚会室2个,使用率为30%,平均每场次消耗额为1200元,预计整年小聚会室收入为2×1200×30%×365=26.28万元 。预计整年聚会室收入为151.08万元 。

预计整年餐饮收入为3172.623万元 。


3健身收入展望

乒乓球桌1张,每小时消耗额为40元,每周按6小时盘算,预计整年乒乓球收入为:40×6×54=1.296万元;台球桌1个,每小时消耗额为40元,每周按12小时盘算,预计整年台球收入为:40×12×54=2.592万元 。健身收入共计3.888万元 。

  

4娱乐休闲收入展望

娱乐休闲项目设KTV和足浴推拿美容美发所有对外承包 。KTV有28个包间,占裙楼一层,共1700M?,月租金60元/M?(含物业治理费,但水电空调费按表另计),即首年租金122.4万元(以十年为限,每年租金递增2%);足浴推拿美容美发占裙楼一层,共1700M?,月租金50元/M?(含物业治理费,但水电空调费按表另计),即首年租金102万元(以十年为限,每年租金递增2%) 。总计224.4万元 。

  

5阛阓收入展望

共有两个小卖部,所有对外承包,以五年为限,每年租金递增5%,面积共70m?,预计整年房租收入26万元 。

  

6其他收入展望

其他收入包括洗衣、电话、商务中心等,按客房、餐饮收入总计的1.5%盘算,整年预计其他收入为:6526.608×1.5%=97.8991万元 。

  

预计整年旅馆总营业收入为6628.3951万元,若加上对外承包项目收入,预计整年旅馆总收入为6878.7951万元 。


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2    营业本钱展望  


营业本钱主要指餐饮本钱,因本旅馆的娱乐休闲和阛阓两个项目所有外包 。


零点餐厅综合饮食本钱率按47%盘算,预计整年餐厅本钱为640.575×47%=301.07万元 。


会包间综合饮食本钱率按45%盘算,预计整年餐厅本钱为1664.4×45%=748.98万元 。


多功效厅综合饮食本钱率按50%盘算,预计整年餐厅本钱为306.6×50%=153.3万元 。

咖啡厅综合饮食本钱率按45%盘算,预计整年餐厅本钱为231.264×45%=104.07万元 。


大堂吧综合饮食本钱率按30%盘算,预计整年大堂吧本钱为178.704×30%=53.6112万元 。


预计整年餐饮本钱为1361.0312万元 。



3    营业税金展望  


营业税金按旅馆总营业收入的5.55%盘算,预计整年交税金为:6628.3951×5.55%=367.876万元 。


本预算未凭证现新政盘算,请注重区分 。


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4  用度展望  


1人为

职员定编按客房总数的1:1.6配备,预计员工总人数为480人 。


部分司理以上治理职员约为8人(总司理、驻店司理、餐饮部、客房部、前厅部、财务部、工程部、人力资源部司理或总监各一人)和高级厨师5人,预计以上13人的人为按人均月人为12000元测算(已含养老包管、医疗、失业、工伤、生育包管),按13个月盘算,预计整年人为总额为:(8+5)×12000×13=202.8万元 。


通俗员工467人,月人均人为按2000元测算,按13个月盘算,预计整年人为总额为:467×2000×13=1214.2万元 。


预计旅馆整年人为总额为1417万元 。


2福利费

按员工人为总额的14%计提福利费,整年预计1417×14%=198.38万元 。


3请输入问题

养老、医疗、事业、工伤、生育包管用度:按员工人为总额的24.3%(划分是20%、8%、2%、0.5%和0.7%)计提用度,整年预计467×2000×12×31.2%=349.6896万元 。


4请输入问题

4、事情餐用度:

外聘部分司理以上高级治理职员为8人,早中晚三餐,按每人天天50元盘算,预计整年为8×50×365=14.6万元 。


通俗员工472人,按每人天天16元(早餐4元、中晚餐各6元)每月按26天盘算,预计整年为472×16×26×12=235.6224万元 。


预计整年岁情餐总用度为250.2224万元 。


5事情服及劳保用品

按每人每年800元盘算,预计整年用度为800×480=38.4万元 。


6洗涤费

按客房、餐饮营业总收入的1.2%测算,预计整年洗涤用度为:(3353.985+3172.623)×1.2%=78.3193万元 。


7消耗品用度

客房部按客房收入的1.2%测算,餐饮部按餐饮收入的0.8%测算,预计整年消耗品用度为3353.985×1.2%+3172.623×0.8%=65.6288万元 。


8棉织品用度

客房部按客房收入的2%测算,餐饮部按餐饮收入的2.5%测算,预计整年棉织品用度为:3353.985×2%+3172.623×2.5%=146.3953万元 。


9餐具用度

餐具用度按餐饮收入的2%测算,整年餐具用度预计为:3172.623×2%=63.4525万元 。


10办公邮电费

按旅馆营业总收入的0.8%测算,预计整年办公邮电费为6628.3951×0.8%=53.0272万元 。


11宣传广告费

按旅馆营业总收入的0.8%测算,预计整年宣传广告费为6628.3951×0.8%=53.0272万元 。


12外交应酬费

按旅馆营业总收入的0.7%测算,预计外交应酬费为6628.3951×0.7%=46.3988万元 。


13质料维修费

按旅馆营业总收入的1%测算,预计整年质料维修费为6628.3951×1%=66.284万元 。


14水费(含排污费)

按旅馆营业总收入的2.2%测算,预计整年水费为6628.3951×2.2%=145.8247万元 。


15电费

按旅馆营业总收入的7%测算,预计整年电费为6628.3951×7%=463.9877万元 。


16天燃气费

按餐饮收入的2.8%测算,预计整年天燃气费为3172.623×2.8%=88.8334万元 。


17柴油费

按旅馆营业总收入的1.7%测算,预计整年柴油费为6628.3951×1.7%=112.6827万元 。


18其他用度(又称不可展望用度)

按旅馆营业总收入的1.2%测算,预计整年其他用度为6628.3951×1.2%=79.5407万元 。


预计整年谋划用度(1-18项)总额为3717.0943万元 。


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5    谋划毛利润展望  


旅馆的谋划毛利润盘算要领很简朴,就是旅馆的总收入减去总本钱、总用度和税金的总和就是旅馆的毛利润,那么上述旅馆预计整年(开业首年)实现谋划利润为:6878.7951-1361.0312-3717.0943-367.876=1432.7936万元 。


第二至第五年旅馆财务测算参数标准


旅馆首年可行性财务测算爆发后,就可以轻松地测算出第二至第五年旅馆谋划情形的较为准确的数据,由于测算所依据的参数转变的占少数,稳固的占大都,现将转变的参数列表如下予以说明:


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从表中所列数据可以看出,由于第二年至第五年的收入增添幅度始终高于用度增添幅度,以是,只要旅馆开业首年爆发一定的谋划毛利,那么一样平常情形下接下来四年旅馆的毛利只会增添,不会镌汰 。


旅馆谋划的最终目的是获得净利润


旅馆投资者的资金泉源主要有自有资金、银行贷款和产权式旅馆产权销售所得,若是用自有资金作旅馆投入,那就必需盘算银行利息,若是从银行贷款的,就必需每年准时向银行还贷,若是做产权式旅馆,就必需逐月逐年地向业主返还高额利息 。


若一大笔自有资金按期五年存放在银行,其利息收入至少在5%以上;若从银行贷款,现在的贷款利息或许是1-3年为5.4%,3-5年是5.76%,六年以上是5.94%;若要付给产权式旅馆的业主回报,一样平常是税前9%外加每年一定命目的免费客房入住券 。


因此,旅馆投资者花巨资将旅馆建成后,若是谋划的毛利润多于自有资金存入银行的利息,或多于银行贷款的利息,或多于业主返租用度,那么旅馆就爆发了净利润,这才真正抵达了投资者的目的;若是谋划的毛利润还不敷付那些利息或返租用度,那么旅馆就意味着赔本谋划;若是旅馆的毛利润为负数,连自己都养活不了自己,那么业主除了要拿出一笔可观的资金还贷或返给产权业主租金外,还要继续向旅馆投入,这样的旅馆贫困就大了 。


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值得我们注重的是,中国以致天下上的旅馆治理公司绝大大都接纳的是委托治理方法,他们只输出治理,而不认真旅馆的盈亏,赚了钱要分存 。他们所谓赚钱的看法是什么呢?就是旅馆爆发了毛利,着实这是很不公正的,由于有毛利的旅馆许多照旧在赔本谋划,合理的游戏规则应该是,旅馆有了净利润,旅馆治理公司才可凭证一定比例获得奖励 。


若是旅馆亏了钱,即谋划没有爆发毛利,那么旅馆治理公司照样凭证营业总收入的比例拿走治理费,并且派驻的高级治理职员的人为福利待遇分文不少 。原理着实很简朴,可遗憾的是,中国的许多旅馆业主就愿意吃这个亏、上这个当 。


怎样盘算旅馆的净利润呢?拿上边举的旅馆案例来说吧,旅馆修建面积共有3.3万m?,按现在四星级旅馆标准以及市场的建设造价测算,旅馆修建投入约为1200元/M?,机电装置工程投入约为1000元/M?,旅馆装饰工程投入约为2800元/M?,那么整个旅馆投入约为:(1200+1000+2800)×33000=16500万元 。除建设投入外,旅馆开办用度须破费约1500万元,投入总计约为18000万元 。按五年贷款利率5.76%盘算,那么旅馆须向银行每年还款利息为18000×5.76%=1036.8万 。该旅馆首年实现谋划净利润为:1432.7936(谋划毛利)-1036.8(银行贷款利息)=395.9936万元 。


附带说明的是,个体旅馆在盘算净利润时把土地转让金和拆迁赔偿费的投入算在了旅馆牢靠资产折旧中,这种测算要领是过失的,由于天下上的土地属稀缺资源,是永远不会贬值的,更谈不上什么折旧 。

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